Debatsiden
|
|
Debatsiden |
|
|
|
Vedr. ulovligt byggeri Jyllandsvej 36
Bygherrens dispensationsansøgning blev ikke imødekommet.
Efter den sidste nabohøring, anmodede bygherren om dispensation om 4 dispensationer til påbuddet. Disse har været forelagt Udvalget for Miljø og Teknik og blev behandlet på mødet den 16.02.09.
Referat af udvalgsmødet herom er anbragt herunder
Med venlig hilsen
Claus Kortzau F A B
Ansøgning om dispensation fra bevarende lokalplan 63, Jyllandsvej 36
Et flertal i Teknik- og Miljøudvalget (Margit Ørsted, Nils-Ole Heggland, Mie Harder, Johnny Gehlsen, Michael Vindfeldt og Ali Maktabi) vedtog, 1. at den ansøgte dispensation afslås, 2. at der udarbejdes vejledning for den fremtidige administration af lokalplanens bestemmelser, der forelægges Teknik- og Miljøudvalget.
Et mindretal (Jan E. Jørgensen) undlod at stemme.
Beskrivelse af sagen: Teknisk Direktorat har den 3. marts 2008 påbudt ejeren af Jyllandsvej 36 at føre ejendommen tilbage til oprindeligt udseende, idet denne har udført omfattende byggearbejder på ejendommen uden den fornødne byggetilladelse. Ejendommen er beliggende i det område, der kaldes ”den hvide by”.
På baggrund af påbuddet har ejeren af Jyllandsvej 36 i foråret 2008 indsendt en dispensationsansøgning, der har været udsendt i nabohøring. På baggrund af de mange indsigelser fra de hørte beboere og grundejerforeningen valgte direktoratet i første omgang at meddele afslag på dispensationsansøgningen. Efterfølgende har ejeren af Jyllandsvej 36 den 11. september 2008 oplyst, at han vil efterkomme påbuddet bortset fra 4 forhold, med henvisning til, at påbuddet på visse punkter er strengere, end hvad der tidligere er givet tilladelse til i kvarteret.
Dispensationsansøgningen omhandler følgende 4 forhold:
Plangrundlag: Bevarende lokalplan 63 er gældende for ”den hvide by”, herunder for ejendommen Jyllandsvej 36. Formålet med lokalplanen er at sikre bebyggelsens nuværende karakter og bevare det karakteristiske miljø. Der må derfor ikke foretages nedrivninger af eksiste-rende bebyggelse, ligesom bygningsændringer, herunder ændringer af facader og tage mv., kun må finde sted, såfremt områdets hidtidige karakter opretholdes. Lokalplanen sikrer samtidig ved bebyggelsesregulerende bestemmelser, at eventuel nybebyggelse harmonerer med den eksisterende bebyggelse i området.
Ved vedligeholdelse af bebyggelsen skal der for dobbelthusenes vedkommende tilstræbes en samtidighed i arbejdets udførsel således, at bebyggelsen fremtræder med et ensartet udseende.
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 for hver ejendom. I øvrigt henvises til praksis vedrørende vinduesudskiftning i områder med bevarende lokalplan, som er vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 12. august 2002. Hovedformålet med udvalgets beslutning har været at sikre, at vinduer som er småsprossede kun må skiftes til koblede vinduer, såfremt det eksisterende udseende bevares. Nabohøring Nabohøring blev foretaget i hele området, der er omfattet af den bevarende lokalplan, med 96 hørte. Der er indkommet 18 indsigelser, heraf en underskrevet af 3 ejere. Indsigelserne samler sig i to kategorier:
Bygherre har efterfølgende i lyset af de indkomne høringssvar fremført, at der allerede er foretaget væsentlige ændringer for at imødekomme lokalplanens bestemmelser - ændringer som indsigerne ikke har indsigt i. Endvidere henvises til, at der i flere ejendomme er sket ændringer i strid med lokalplanen. Sluttelig oplyser bygherre, at han ønsker foretræde for det politiske udvalg.
Direktoratet skal hertil bemærke, at bygherren har valgt at gennemføre arbejderne uanset, at direktoratet gav afslag på den første dispensationsansøgning.
Teknisk Direktorats vurdering: Direktoratet vurderer på baggrund af ovenstående redegørelse, at den for området gældende lokalplan er en af de mest restriktive bevarende lokalplaner på Frederiksberg. Såfremt lokalplanen skal bevare sit formål om at sikre, at områdets karakter bibeholdes, kan de ansøgte dispensationer ikke anbefales meddelt. Da der i tidens løb har været problemer med fortolkningen af lokalplanen, foreslås det, at der udarbejdes en fortolkningsvejledning.
Økonomi: Ingen
Behandling: Teknik- og Miljøudvalget den 16. februar 2009. Journalnr. 2006-2231, lrh/gg.
Bilag: 1. Oversigtskort 2. Kopi af påbud af 3. marts 2008 3. Dispensationsansøgning af 11. september 2008 4. Én bemærkning til dispensationsansøgning 5. Indsigelser 6. Kommentar på indsigelser fra ansøger 7. Foto før ombygning og efter ombygning
Vedr. nabohøring 2 - ang. ulovligt byggeri J. 36: Sagen var oprindeligt berammet til behandling i det politiske udvalg ma. den 12-1-09 (deadline for 2. nabohøring var vist den 31-10-08!). Men af uransagelige grunde er mødet blevet udskudt til ma. den 2-2-09. Herefter vil FAB-beboerne blive orienteret om sagens udfald.
Med venlig hilsen 18-1-09 F A B Claus Kortzau
Vedr. nabohøring 2 - ang. ulovligt byggeri J. 36:
Der er fremsendt 19 svar fra FAB-beboere til forvaltningen. 18 af disse fandt ingen grund til at imødekomme dispensationsansøgning og 1 fandt at denne burde imødekommes.
Sagen vil blive forelagt udvalget den 1.12.08. Det forventes, at det tidligere udstedte påbud fastholdes uændret. Resultatet vil for god ordens skyld blive fremsendt til medlemmerne.
Med venlig hilsen 13-11-08 F A B Claus Kortzau
Vedr. Det ulovlige byggeri Jyllandsvej 36
Som beboerne har konstateret, har Bygge- og Boligafdelingen i Frederiksberg Kommune den 10. d.m. fremsendt fornyet nabohøring på baggrund af, at bygherren Jørn Larsen Byg ApS, har fremsendt om dispensationsansøgning af påbud (vedlagt høringsmaterialet).
Det skal for god ordens skyld præciseres, at denne høring af Bygge- og Boligafdelingen er foretaget af rent formelle grunde og den på ingen måde skal tolkes som udtryk for, at forvaltningen er indstillet på at efterkomme denne ansøgning!
Der er af forvaltningen udstedt et påbud med angivelse af, hvad der skal lovliggøres for at byggeriet kan bringes i overensstemmelse med den bevarende lokalplan.
Da enhver dispensation heraf vil indebære en udhulning af den tinglyste lokalplan og en hån mod de medlemmer, der har respekteret denne gennem tiden, er det væsentligt, at det udstedte påbud fastholdes, hvorfor medlemmerne opfordres til fastholdelse heraf enten ved blot at henvise til deres tidligere fremsendte svar eller blot undlade besvarelse.
Med venlig hilsen F A B
Claus Kortzau
J36/Nabohøring 2 - svar indsendt til debatsiden:
svar nr. 1 modtaget 20-10-08 kl. 22.21:
Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg Frederiksberg, 20.oktober 2008
Vedr. Journal nr. 2006-2231 Jyllandsvej 36, nabohøring Vi har som ejere af genboejendommen Jyllandsvej 23 den 16. oktober 2008 for anden gang modtaget nabohøringsmateriale vedrørende Jyllandsvej 36. Vi finder ikke, at der er grundlæggende ændringer i forhold til den første høring af 9. maj 2008.
Vores holdning har heller ikke ændret sig, og vi henviser derfor til svar på høringen af 9. maj, som vi har vedlagt.
Venlig hilsen
Birgit Heie og Jakob Rung Jyllandsvej 23 2000 Frederiksberg
Bilag : høringssvar af 18. maj 2008, Birgit Heie og Jakob Rung, Jyllandsvej 23
svar nr. 2 modtaget 21-10-08 kl. 13.27:
Dorthe Rose Kortzau Claus KortzauJyllandsvej 32 , 2000 Frederiksberg
Bygge- og boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg
Frederiksberg d.21.10.08
Vedr. j.nr. 2006-2231 nabohøring 2 vedr. ulovligt byggeri Jyllandsvej 36
Med henvisning til bygge- og bolig afdelingens brev af 16.10.08. skal vi hermed meddele, at det tinglyste påbud af 23.06.08 skal efterkommes og der skal på ingen måde dispenseres herfor. I øvrigt henvises til vort tidligere brev i forbindelse med nabohøring 1 af 20. 05.08.
Med venlig hilsen
Dorthe Rose Kortzau / Claus Kortzau
svar nr. 3 modtaget 21-10-08 kl. 20.36:
Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg Frederiksberg, 20. oktober 2008 Vedr. Journal nr. 2006-2231 Jyllandsvej 36, nabohøring Jeg har modtaget nabohøringsmateriale af 16. oktober 2008 og har i egenskab af FABs rådgiver følgende bemærkninger til det modtagne materiale. Jeg finder ikke, at der er grundlæggende ændringer i forhold til første høring af 9. maj 2008.
Det undrer mig derfor at der fremkommer en ny nabohøring på baggrund af: 1. Resultatet af første høring som entydigt og overvældende krævede at forvaltningen konsekvent gennemfører lovgivningen og dette uden dispensationer. 2. 2. Møde afholdt d. 02.06.2008 imellem FAB og forvaltningen (beslutningsreferat af dette møde er fremsendt som mail til Charlotte Engelstoft d.15.06.2008). Af dette referat fremgår (jf. punkt 1) at der imellem FAB og forvaltningen ”er enighed om at følge BL63 stramt og ikke give dispensationer”
Jeg imødeser derfor forvaltningens gennemførelse af disse intentioner.
Da jeg som angivet ikke anser at der er grundlæggende ændringer i den anden nabohøring vedlægger jeg min redegørelse af 18. maj 2008 for første nabohøring, idet min aktuelle holdning er udtrykt her. Jeg vil samtidig, jf. mit høringssvar af 18. maj 2008 - på foreningens vegne - som klagepart kraftig rykke for forvaltningens svar på vores redegørelser for de forhold vi anser at være i strid med BRS98 og BL63.
Venlig hilsen
Jakob Rung Jyllandsvej 23 2000 Frederiksberg
Bilag: FAB rådgiver svar af 18. maj 2008 (Jakob Rung)
svar nr. 4 modtaget 22-10-08 (post):
svar nr. 5 modtaget 22-10-08 kl 20.15:
Frederiksberg 22.10.08 Frederiksberg Kommune Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafdelingen Stadsakitektens Kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg
Vedr. fornyet nabohøring, ejendommen Jyllingevej 36, Jr.nr. 2006-2231:
Vi synes positivt om ændringer, der er nu er foreslået, som vi gøre at ejendommen fremtræder mere harmonisk. Vi kan nu ikke se, hvorfor bad og udestue ikke skal have forbindelse med hovedhuset. Vi synes, at huset nu ligner de øvrige ejendomme i området, som jo også har forskelligheder og fået diverse tilbygninger gennem tiderne. Vi synes ikke der er noget, der støder områdets karakter, og kan fuldt ud støtte en dispensation, så der kan komme liv i huset, så det ikke skal stå tomt med en raseret forhave. . Med venlig hilsen
Henriette og Jørgen Friis Folkets Alle 19 2000 Frederiksberg
svar nr. 6 modtaget 23-10-08 kl 9.42:
Frederiksberg Kommune 3. oktober 2008 Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens kontor Rådhuset, 2000 Frederiksberg
Bemærkninger til ejers dispensationsansøgning af 09.09.2008 vedr. ejendommen Jyllandsvej 36.
Til brug ved forvaltningens behandling af ansøgning om dispensation fra diverse forhold i byggesagen har jeg følgende kommentarer som ejer af den anden halvdel af dobbelthuset og derved som meget tætte nabo.
1. Et forslag om at bibeholde den ulovligt opførte karnapkvist som ikke overholder gældende højde/afstandsbestemmelser i BR mod at der påklistres folie på vinduerne er ikke acceptabel. Når som helst efter afslutning af byggesagen kan denne folie fjernes igen således at der er indbliksmulighed direkte ned i min have og til terrasse. Såfremt selve karnapkvisten tillades bibeholdt, bør vinduerne i siderne kræves fjernet og hullerne tilmures. Endvidere bør der kræves udført en anden afslutning af gavlen end den udførte trykimprægnerede vindskede som på ingen måde stilmæssigt passer til det gamle fuldmurede hus. 2. Jeg finder det urimeligt, at de meget små grunde overbebygges generelt, men i særdeleshed med beboelsesareal eller rum der ved indretning og installationer uvægerligt vil blive brugt til opholdsformål uanset løfter og tinglysninger. Udhuse uden opvarmning som det er godkendt i nr. 34 er en ganske anden sag. Som nævnt så mange gange før i denne sag vil evt. lovliggørelse af overskridelsen af bebyggelsesprocenten danne præcedens for andre der meget gerne vil bygge mere på grundene. 3. Se under 2. 4. Ombygningen har været meget væsentlig og derfor skal sagen behandles i henhold til Byggelovens § 2, hvilket efter min mening indebærer at sagen skal nybehandles efter gældende regler og at tagvinduerne skal være type GVO til bevaringsværdige huse, som kommunen plejer at fortolke dette forhold uanset, at der har været isat Veluxvinduer i tagfladen af afdøde tidligere beboer. Denne type vinduer (GVO) har jeg selv isat i mit tag og må acceptere selv om normale Velux tagvinduer er mere brugervenlige og større. Det vil være en væsentlig arkitektonisk forringelse hvis dette ikke respekteres både mod gade og have, såfremt husene har forskellige tagvinduer. 5. Det er ikke korrekt, at gældende energikrav ikke kan opfyldes med koblede vinduer eller forsatsvinduer bag vinduesrammer med ”ægte” sprosser med kitfals. Koblede rammer eller forsatsvinduer med termoglas er en endnu bedre energiløsning. Godkendelse af de udførte ”snydesprosser” vil være en hån mod alle de beboere i området der passer de gamle vinduer med stort besvær – eller har ofret en formue på udskiftning til nye vinduer med kitfals. Kravet om udskiftning af vinduerne og især det forkert opdelte vindue i frontspids samt den helt forkerte hoveddør bør absolut fastholdes hvis bygningens ensartede udseende skal fastholdes.
Jeg håber meget på, at kommunen holder fast i de væsentligste dele af det stillede påbud. Dette har både konkret og generel betydning i vores bevaringsværdige bebyggelse.
Det skal endnu engang præciseres, at man ikke bør begunstige en ulovligt gennemført ombygning selv om det evt. er det letteste.
Venlig hilsen
Bertel Mortensen Jyllandsvej 38
svar nr. 7 modtaget 28-10-08 kl 14.47:
Frederiksberg Kommune 28. oktober 2008 Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens kontor Rådhuset, 2000 Frederiksberg
Vedr. ejendommen Jyllandsvej 36. Bemærkninger til ejers ansøgning om dispensation af 9-9-08 (ved Verner Jensen).
1) Vi forstår ikke sagens forløb. Ejer får afslag fra Kommunen på sin dispensationsan- søgning vedr. påbud af 3-3-08 og fastsat frist til at lovliggøre byggeriet senest 31-12-08 - og der er indtil nu intet sket.
2) Den nye dispensationsansøgning indeholder ikke væsentlige nye aspekter i sagen. Hvorfor vælger Kommunen at involvere kvarterets beboere/ejere igen?
3) Dispensationsansøgningen har uklare argumentationer og uoverskuelige henvisnin- ger til tegninger, hvilket er med til at sløre sagen og forhale tidspunkt for lovliggørelse.
4) Vi håber Kommunen snart vil træde i karakter og forvalte den lokalplan nr. 63!
Vi henviser i øvrigt til vores svar af 23-5-08 fra den 1. nabohøring i J.36-sagen.
Med venlig hilsen Jette & Kurt Smith Lighedsvej 8 2000 Frederiksberg
svar nr. 8 modtaget 29-10-08 kl. 19.11:
Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 F. Frederiksberg 29.10.2008
Ad journalnr. 2006-2231 Jyllandsvej 36 Undertegnede har modtaget Deres skrivelse af 16.10 2008 om fornyet Nabohøring i forbindelse med (endnu) en ansøgning om dispensation for flere gange tidligere meddelte påbud om lovliggørelse af udførte arbejder på Jyllandsvej 36.
Da vi svarede som led i forrige høringsrunde (jf. skrivelse af 19.5.2008), undrede vi os over, hvorfor beboere overhovedet skulle høres i en så krystalklar sag. Faktisk gjorde det os lidt nervøse.
Lad os citere fra skrivelsen: " Er dette blot en anden måde at høre beboere om, hvorvidt de synes love og regulativer skal overholdes, hvorvidt det er i orden at sidde kommunens og myndigheders eksplicitte påbud overhørig, eller er det en anden måde at sætte den bevarende lokalplan til en slags uofficiel ’afstemning’? Er der nogen, der vil af med den lokalplan, eller er der nogen, der ikke vil tage ansvar for den?"
At endnu en ansøgning endnu engang sendes til høring gør os kun mere nervøse. Er kommunen parat til at frafalde krav og imødekomme ønsker til dispensation, hvis medlemmer af F.A.B. ikke endnu engang tager sig sammen og svarer omtrent lige så enstemmigt og massivt "NEJ!"? Hvad betyder det, at ansøger fremsender denne ansøgning " i fortsættelse af møde med Stadsarkitekt Ejvin Rostgaard"? Hvad er der sket på det møde, siden Verner Jensen mener det giver god mening at fremsende endnu en ansøgning?
Hvorom alting end er eller måtte være: Set herfra er der INTET, der nu skulle berettige at heller denne ansøgning imødekommes på noget som helst punkt. Vi ser ingen som helst grund til, at nogen skal lempe på krav nu.
Ergo: Vores høringssvar fra den 19.5. 2008 bedes lagt sammen med dette som et samlet svar. Der er ingen gode grunde til at imødekomme heller nærværende ansøgning. Lad os derfor blot endnu en gang citere forrige skrivelse: "En imødekommelse er ikke blot et skråplan men den direkte vej til anarki."
med venlig hilsen
Tim Jensen og Clara Klingberg-Jensen Folkets Alle 40, 2000 F.
svar nr. 9 modtaget 3-11-08 kl. 12.51:
Bygge- og Bolig Teknisk Direktorat Frederiksberg Kommune Rådhuset 2000 Frederiksberg
Dato: 31.10.2008
Jr. nr 2006-2231 Vedr.: Nabohøring til Jyllandsvej 36 Som direkte nabo til Jyllandsvej 36 har vi følgende kommentar til nabohøringen om lovliggørelse af byggeriet Jyllandsvej 36. Vi forholder os til Verner Jensens skrivelse af 09.09.2008. Punkt 2. Ansøgeren inddrager vores byggeri på jyllandsvej 34 og begrunder hans overskridelse med, at vi har bygget flere kvadratmeter end han. Dette er ikke rigtigt. Vi har ansøgt og fået byggetilladelse til at opføre et skur i skel på 16 m2. Dette er i fuld overensstemmelse med BR-S98 afsnit 11. Skuret er uopvarmet og anvendes udelukkende som udhus. Punkt 4. Ansøgeren ønsker er beholde de ilagte Veluxvinduer på havesiden og vil kun ændre vinduerne mod gaden til GVO tagvinduer. Lokalplanens bestemmelser anviser at ”Ved udskiftning af eksisterende jernvinduer skal nye vinduer i størrelse og udførelse være i overensstemmelse med bygningens karakteristika.” Vi mener, at lokalplanens bestemmelser også skal overholdes mod havesiden hvorfra i kan se tagvinduerne. Punkt 5. Lokalplanens bestemmelser anviser at ”Ved udskiftning af eksisterende jernvinduer skal nye vinduer i størrelse og udførelse være i overensstemmelse med bygningens karakteristika.” Det er ikke rigtigt når ansøgeren hævder, at vinduerne har samme udseende som oprindeligt. Mindst 3 vinduer er ændret i format og opsprosning så de afviger markant for de oprindelige og skæmmer bebyggelsen. Køkkenvindue er blevet gjort 3 skifter korter så rudeformater har fået et forkert og skæmmende udseende. Badeværelsesvindue har fået 2 ekstra midtersprosser så rudeformater har fået et forkert og skæmmende udseende. Vinduer til trappe har fået en midterpost som giver et forkert og skæmmende udseende.
Men venlig hilsen
Grethe Lyder Andersen og Henning
Olsen
Opdatering i Jyllandsvej 36-sagen:
Dispensationsansøgningen af 9. sep. 08 er bilagt 5 tegninger og 2 fotos - som ikke har klar overskuelig kobling til ansøgningens 7 punkter. Heraf er valgt nedenstående luftfoto, som tilsyneladende må være taget før den ulovligt påbegyndte renovering var startet.
Jyllandsvej, sydlig ende. De 2 dobbelthuse på billedet er fra venstre: nr. 32/34 og 36/38 set fra vest.
Der blev indsendt 31 høringssvar fra kvarterets beboere og Kommunens afgørelse sendt til Jørn Larsen Byg ApS den 23-6-08 kom til at se således ud:
23. juni 2008 Sagsbeh: CE Journalnr: 2006-2231
Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg www.frederiksberg.dk
Telefon: 3821 4135 Telefax: 3821 4530 bygbolig@frederiksberg.dk AFGØRELSE Ulovlige byggearbejder på Deres ejendom, matr.nr. 41dg af Frederiksberg, Jyllandsvej 36. På baggrund af påbud udstedt den 3. marts 2008 har Verner Jensen på Deres vegne indsendt revideret projekt samt ansøgning om dispensation. Dispensationsansøgningen samt det reviderede projekt har været sendt i nabohøring, hvor fristen udløb den 26. maj 2008. Der er indkommet 31 indsigelser. Direktoratet har besluttet at afslå ansøgningen om dispensation fra Lokalplan 63, afsnit 4, således: 1. At den ulovlige karnapkvist skal fjernes, idet den strider mod lokalplanens bevarende bestemmelser, og vil forårsage en forøgelse af bebyggelsesprocenten, ud over den tilladelige. 2. At det ulovligt opførte indgangsparti fjernes. Den smalle del af udhuset(vaskehuset og toilet) kan ikke accepteres, da højden i skel overstiger 2,5 meter. Ved den overdækkede terrasse kan højden i skel accepteres, i det den er sammenbygget med naboens udhus, 3. At det tinglyses på ejendommen, at den overdækkede terrasse ikke benyttes til beboelse, 4. At rygningsstenene godkendes udført uden cementmørtel, 5. At veluxvinduer i henhold til lokalplanens bevaringsbestemmelser udskiftes til GVO vinduer. Opmærksomheden henledes på at det oprindelige veluxvindue ikke var godkendt. 6. At vinduer som ikke er udført i henhold til bevaringsbestemmelserne udføres i henhold til bevaringsbestemmelserne, som koblede vindue med ruder med kitfals, spinkle rammer og sprosser. Køkkenvinduet reetableres til oprindelig i størrelse, form og placering. Vinduet i kvist mod gaden reetableres som tidligere eksisterende. Det nye hoveddørsparti ændres, så det svarer til det oprindelige i form og materiale. Her kan henvises til Jyllandsvej 38, 7. At det lille tilmurede vindue i gavlen genåbnes og reetableres i oprindelig form og størrelse, 8. At aluminiumsinddækninger godkendes på betingelse af at de males i samme farve som tagstenene. Afgørelsen er truffet i henhold til bevaringsbestemmelserne i Lokalplan 63, herunder afsnit 4 om området bebyggelse, jf. Planlovens § 63 hvorefter det påhviler den til enhver tid værende ejer at berigtige et ulovligt forhold. Arbejderne i endvidere udført uden byggetilladelse og er derfor en overtrædelse af byggelovens § 16 jf. §2 stk.1, litra b. I den anledning skal Direktorat meddele at påbud af 3. marts 2008 fortsat står ved magt og at du som ejer af ejendommen inden 1. januar 2009 skal have lovliggjort forholdene. Opmærksomheden skal henledes på, at loftsrum ikke må benyttes til beboelse. I forbindelse med etablering af køkken og bad henvises til betingelserne for ventilation jf. BRS98 afsnit 7.3. Kopi af dette brev er ligeledes sendt til Deres advokat Jens Skytte, Bredgade 45C, 1260 København K. Nærværende kan for så vidt det angår retlige spørgsmål i relation til byggeloven påklages til Statsforvaltningen Hovedstaden, Borups Allé 177, 2400 København NV. Heri ligger, at der ikke kan klages over de skøn, som kommunen har udøvet. Derimod kan der klages, hvis De mener, at regler er fortolket forkert, eller at kompetence- eller procedureregler ikke er overholdt. Klagefristen er 4 uger. Klagefristen gælder fra modtagelsen af dette brev. Klage kan indgives til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 4., 1360 København K eller på e-mail til nkn@nkn.dk. Klagen skal være modtaget af Naturklagenævnet inden 4 uger efter, at De har modtaget afgørelsen. Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af Deres klage, at De indbetaler et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende Dem en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside www.nkn.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis De får helt eller delvis medhold i Deres klage Louise Rosendal Henriksen Souschef
Charlotte Engelstoft Bygningskonstruktør
Indlæg i anledning af nabohøringen vedr. J.36
Indlæg nr.1 modtaget 16-5-08 (10:46):
Vedr. nabohøring, ejendommen Jyllingevej 36.
Den pågældende ejendom er det sidste årstid blev ombygget med bl.a. en karnap ud mod havesiden og 3 tidligere skure og småhuse i haven er blevet ombygget til en større tilbygning og indgangsparti. Ombygningen er ikke blevet anmeldt til Frederiksberg Kommune og der verserer nu en dispensationssag, som er sendt til nabohøring
Til trods for de ret omfattende ombygninger finder vi ikke at områdets hidtidige karakter misligholdes. Ejendommen har stadig sin karakteristiske kvadratiske facon og sit valmede tag. Karnappen og tilbygningen (bortset fra indgangspartiet) er heller ikke umiddelbar synlig fra vejen. Områdets hidtidige karakter er jo til dels kendetegnet ved en vis variation med bl.a. lidt forskellige farvevalg, ændringer i vinduer (terrassedøre og i mansarden) og mindre tilbygninger (havestuer, udestuer og bryggers). Nabohuset har f. eks en næsten identisk karnaptilbygning mod havesiden, ligesom mange ejendomme har tilbyggede udestuer og bryggers. De aktuelle om- og tilbygninger er endvidere foretaget, hvor tillige skure og udestuer var, som jo heller ikke på nær vaskehuset var oprindelige. Vi finder, at en ”hidtidig” karakter til forskel for en ”oprindelig” karakter netop giver udtryk for en vis samtidig dynamik og ændring i bebyggelsen i tidens stil og ånd, naturligvis inden for visse rammer. Tilmuring af mindre vinduespartier, andre sprosser og false mv. må betegnes som petitesser, som falder uden for lokalplanens hensigter ligesom ovenlysvinduer, fodblik og gratsten uden mørtel heller ikke har indflydelse på ejendommens karakter, selvom selvfølgelig æstetikken og skønheden kan diskuteres Ejendommens farve falder også uden for lokalplanen, men er vel snarere karakteristisk for (hid-) tiden end det modsatte, hvis alle ejendommene partout var hvide.
Mht. byggeprocenten mener jeg til gengæld man skal bevare den restriktive linie, og den må i hvert tilfælde ikke øges i forhold til tidligere, da den er en vigtig regulativ parameter for at bevare byggeforeningskarakteren.
Det ændrer ikke ved at ombygningerne er ulovligt opført, og det bør få en eller anden form for retslig efterspil, og man skal da fastholde kravet om byggetilladelse i området, netop for at bevare kvarteret.
Med venlig hilsen
Henriette og Jørgen Friis Folkets Alle 19 2000 Frederiksberg
Indlæg nr.2 modtaget 16-5-08 (18:23): Journal nummer 2006-2231 Jyllandsvej 36 2000 Frederiksberg Nabohøring Til Teknisk Direktorat Det er med meget stor undren at vi modtager Jeres skrivelse omkring nabohøringen på ejendommen Jyllandsvej 36. Det er tydeligt for enhver, at Jørn Larsen Byg ApS har overtrådt flere væsentlige punkter i den bevarende lokalplan - punkter som Teknisk Direktorat selv har påpeget overfor bygherren. Det fremgår ligeledes med tydelighed at bygherren har fået afslag på ansøgninger til Teknisk Direktorat, men desuagtet har fortsat sit byggeri. Ligeledes hersker der vist ingen somhelst tvivl om at Jørn Larsen udelukkende har købt ejendommen, med videresalg for øje - og at der altså dermed tydeligvis ikke her er tale om særlig tilknytning eller følelser for et særegent og specielt område, hvor han selv inderligt ønsker at bosætte sig. Dette aspekt forklarer til dels bygherres bestræbelser på at holde omkostningerne nede gennem nemmeste og billigst mulige løsninger - det kan han ikke fortænkes i - men derfra og til så gennemført og bevidst at tilsidesætte både lokalplanen, Teknisk Direktorat samt den så tydelige karakter og ånd der hersker her i området - det bør ikke accepteres. Det er så her vores undren opstår. Hvorfor har kommunen/Teknisk Direktorat ikke forlængst krævet byggestop ? Hvorfor i himlens navn skal vi som naboer nu til at tages med på råd - høres - i en sag der på så mange punkter overskrider den bevarende lokalplan. Taler lokalplanen ikke sit eget tydelige sprog - eller kan Teknisk Direktorat ikke længere selv hverken tolke eller håndshæve lokalplanen? Eller ønsker man at vi som naboer skal sladre om ting og sager I ikke selv har opdaget ? Med udsendelsen af disse mange siders nabohøring - udsender kommunen desværre samtidig en håndfast erklæring om at man er i tvivl og i vildrede med hvorledes man skal håndtere denne sag. Hvad er problemet - har man ondt af bygherre - eller ønsker man i grunden at vaske hænderne? Hvilke bemærkninger omkring lovliggørelsen kan der dog være i denne sag - udover at det skal gøres lovligt ? Hvis kommunen med Teknisk Direktorat som spydspids nu vælger at sidde alle disse overtrædelser af lokalplanen overhørigt, så må de også indstille sig på, at der derved dannes præcedens for hvorledes kommende renoveringer af husene i området gribes an: Udfør først - spørg bagefter - og får man tilfældigvis et nej undervejs så skal man blot fortsætte som intet var hændt. Det hele ordner sig...... Så derfor kan vores eneste kommentar til Jeres nabohøring kun blive: Stop papirnusseriet og se at få gennemført en lovliggørelse at den pågældende ejendom, det vil støtte og styrke de gode kræfter der i sin tid besluttede at lave den bevarende lokalplan. Mange hilsener Lise og Kristian JYLLANDSVEJ 28
2000 FREDERIKSBERG
Indlæg nr.3 modtaget 18-5-08 (22:05):
Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg Frederiksberg, 18. maj 2008
Vedr. Journal nr. 2006-2231 Jyllandsvej 36, nabohøring Vi har som ejere af genboejendommen Jyllandsvej 23 modtaget nabohøringsmateriale af 9. maj 2008. Som svar på høringen har vi følgende bemærkninger: 1. 1. Vi kan ikke acceptere, at ombygningen af Jyllandsvej 36 strider imod områdets bevarende lokalplan (nr. 63).2. 2. Vi kan ikke acceptere, at ombygningen af Jyllandsvej 36 strider imod BygningsReglementet for Småhuse 983. 3. Vi er imod, at der bliver givet dispensation fra disse to regelsæt.Vores overordnede holdning er, at bebyggelsen bør bevares i overensstemmelse med den bevarende lokalplan og øvrige gældende regler, både i denne forbindelse og ved fremtidige sager, og vi forventer, at Frederiksberg Kommune håndhæver dette ved en kvalificeret arkitektonisk stillingtagen og en professionel byggesagsbehandling. Herudover har vi følgende bemærkninger til det modtagne materiale: 1. Materialet er Ikke byggesagsbehandlet, dvs. at der mangler angivelse af hvilke forhold, der i byggesagsbehandlingen efterfølgende vil blive korrigeret i overensstemmelse med BygningsReglementet for Småhuse 98 samt den bevarende lokalplan 63. Kort sagt bliver vi bedt om at tage stilling til forhold, der ved senere byggesagsbehandling viser sig irrelevante. 2. 2. Materialet består af et sporadisk, uklart og uoverskueligt udpluk af dispensationsmateriale fra ejeren samt materiale fra klagesagen fra FAB. Vi henviser til separat brev fra Jakob Rung i egenskab af FAB’s rådgiver for en konkretisering af dette.Ved valg af høringsmateriale stiller forvaltningen således urimelige krav til teknisk indsigt hos ikke-professionelle høringsberettigede. I øvrigt indeholder det modtagne tegningsmateriale 2 kopier af samme tegning : 1. sals plan, gavlsnit og gavlfacade. Vi formoder, at der findes en stueplan samt øvrige tegninger. Disse forventes tilsendt snarest. Venlig hilsen
Birgit Heie og Jakob Rung Jyllandsvej 23 2000 Frederiksberg
Indlæg nr.4 modtaget 18-5-08 (22:05):
Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg Frederiksberg, 18. maj 2008 Vedr. Journal nr. 2006-2231 Jyllandsvej 36, nabohøring Jeg har har modtaget nabohøringsmateriale af 9. maj 2008 og har i egenskab af FABs rådgiver følgende bemærkninger til det modtagne materiale. Det modtagne materiale er : 1. 1. Ikke byggesagsbehandlet, dvs. at der ikke er angivelse af hvor emner i den efterfølgende byggesagsbehandlingen vil blive korrigeret i forhold til Bygningsreglementet for Småhuse 98 (BRS 98) samt den Bevarende Lokalplan 63 (BL63). Kort sagt bliver ejerne af bebyggelsens ejendomme bedt om at tage stilling til emner, som ved den efterfølgende byggesagsbehandling kan vise sig irrelevante. 2. 2. Materialet er et sporadisk, uklart, uoverskueligt udpluk af dispensationsmateriale fra ejeren samt materiale fra klagesagen fra FAB. Ved valg af høringsmateriale stiller forvaltningen således urimelige krav til teknisk indsigt hos de høringsberettigede. Reaktionerne fra de høringsberettigede vil tage afsæt i dette kaotiske materiale, og bør derfor vurderes derefter. FAB har fra klagesagens start på det kraftigste påpeget , at forvaltningens byggesagsbehandling bør bringe bygningen i fuld overensstemmelse med såvel BRS 98 og BL 63, og at der fra foreningens side ikke kan accepteres at der gives dispensationer. Begrundelsen er FAB’s og Frederiksberg Kommunes sammenfaldende ønske om at fastholde bebyggelsens enestående arkitektur og karakter. Konkrete bemærkninger til det modtagne materiale. Bilag 3, ”til- og ombygningstegninger i henhold til påbud”. En mere korrekt betegnelse for tegningerne er ”tegninger fra ejeren/ansøgeren i forbindelse med dispensationsansøgning”. Det giver en fundamentalt forkert forudsætning for høringssvar, at de høringsberettigede forventer at have modtaget tegninger, der viser byggeriet efter indarbejdning af påbud. Dette bør snarest muligt korrigeres i brev til de høringsberettigede parter. Det modtagne tegningsmateriale indeholder 2 kopier af samme tegning : 1. sals plan, gavlsnit og gavlfacade. Jeg formoder at der findes en stueplan samt øvrige tegninger. Disse forventes hurtigst muligt tilsendt til de høringsberettigede parter. Den fremsendte beregning af bebyggelsesprocent har jeg tidligere modtaget i kopi . Den er udarbejdet af ejeren, og den skal attesteres/godkendes af forvaltningen for at være anvendelig til stillingtagen. Jeg henleder opmærksomheden på, at FAB tidligere i klagesagen har fremsendt flere redegørelser for forhold ved den udførte ombygning, som vi anser for at være i strid med BRS 98 og BL63. Vi forventer derfor som klagepart, at forvaltningen fremkommer med nøje redegørelser for, hvordan byggeriet forholder sig til disse. Det er af afgørende betydning at dette sker, inden vilkår aftales med ejeren af jv 36.
Opsummering: Som FAB’s rådgiver anser jeg det fremsendte – ikke byggesagsbehandlede – materiale for at være mangelfuldt og vildledende. Jeg imødeser forvaltningens redegørelse for de konflikter med BRS 98 og BL63, som vi tidligere har påpeget. Der er tidligere truffet aftale om, at forvaltningen fremsender kopi af materiale til foreningens kommentering inden det udsendes. Dette er – meget beklageligt – ikke sket ved udsendelse af nabohøringsmaterialet . FAB er tidligere blevet oplyst om, at forvaltningen er pålagt at spørge naboer i sager som denne. Formen hvormed det sker i den aktuelle sag dog er kritisabel. Materialet er særdeles mangelfulgt og vildledende. Det giver indtryk af alle høringsberettigede kan ”lege byggesagsforvaltning”, og at det er relevant for de høringsberettigede at tage stilling til byggeriets lovlighed. Hvis det udsendte materiale forlods var byggesagsbehandlet i ht. BRS98 og BL63 ville rammerne for de høringsberettigedes stillingtagen have været til stede og de høringsberettigedes kommentarer tilsvarende relevante. Min holdning er, at nyt nabohøringsmateriale udsendes til kredsen af direkte berørte naboer (indbliksgener, skyggegener m.v.) samt foreningen FAB , som repræsenter de øvrige grundejere. Dette forudsætter, at der inden udsendelse er udført en kvalificeret byggesagsbehandling i tæt orientering med FAB. Mener forvaltningen imidlertid, at det er nødvendigt at høre alle ejere i bebyggelsen, bør udsendelse af supplerende nabohøringsmateriale som angivet ovenfor udsendes snarest muligt med en ny frist for indsendelse af svar. Herefter udføres en kvalificeret byggesagsbehandling i tæt orientering med FAB. Det foreliggende høringsmateriale har en karakter af at yde borgerservice overfor en (i ond tro handlende) bygmester og ikke at yde borgerservice overfor os - de berørte beboere i FAB , der samtidig er kommunens skatteborgere. Som FABs rådgiver kan jeg ikke acceptere godkendelse af forhold, der strider imod BRS98 og BL 63. Jeg forventer en kvalificeret arkitektonisk stillingtagen samt en professionel byggesagsbehandling i kommunen.
Venlig hilsen
Jakob Rung Jyllandsvej 23 2000 Frederiksberg
Indlæg nr.5 (dialog) modtaget 19-5-08 (12:11):
----- Original Message ----- From: Mikael Bitsch Sent: Monday, May 19, 2008 9:05 AM Subject: Jyllandsvej 36
Kære Claus, Jeg går ud fra at FAB indgiver en samlet indstilling til kommunen vedr huset på J-vej 36!
Jeg frygter præcedens, hvis man lovliggør ulovligt opført byggeri, hvor bygherren har overhørt påbud om at stoppe byggeri. Det bliver ligeledes svært at fastholde bebyggelsesprocenten i kvarteret. Jeg tror ikke Jørn Larsen er den eneste som gerne vil tillægge ejendommen nogle kvadratmeter. Jeg ville f.eks. gerne!
Du har min fulde opbakning til at føre sagen videre for Frederiksberg kommune!
Med venlig hilsen Mikael Broderskabsvej 18
Fra:
Claus Kortzau [mailto:clauskortzau@adr.dk]
Kære Mikael
Tak for din mail. Jeg har haft mange møder med såvel teknisk direktorat og borgmester der er involveret i sagen. Det er jo helt klart, at når en bygherre i dec. 2006 ansøger om tilladelse til at etablere en tilbygning i skel der indeholder udestue gæstetoilet/bad og bryggers på ca. 40m2 og i juni 2007 får afslag herpå med henvisning til at det bl.a. vil være uforeneligt med den bevarende lokalplan, kan der selvfølgelig ikke være grundlag for dispensation. Desuden har jeg jo pointeret at en dispensation automatisk vil være ensbetydende med, at alle øvrige ejere vil være berettiget til noget tilsvarende.
Man skal være opmærksom på at bebyggelses%'en er overskredet og er på 70% mod den tilladte på 40% !! Der er i den konkrete sag ingen hensyn at tage til lovbrydere - forholdene skal blot lovliggøres (til din orientering er der mindst 20 øvrige forhold!).
Desuden vil det jo stride mod basale elementer i retsbevidstheden, hvis man ikke respekterer et afslag og så efterfølgende søger om dispensation for at opnå lovliggørelse.
Jeg synes det vil være godt, at du også individuelt redegør for dine synspunkter og så synes jeg du skal sørge for, at dit svar lægges ind på hjemmesiden under "debat" som jeg har fået aktiveret specielt til denne sag. Du sender det blot til Kurt som så lægger det ind.
På sigt kan det nok være hensigtsmæssigt, at der sker justeringer af den bevarende lokalplan - men det skal ske på en overordnet måde med respekt af dels lovgivning og tilpasning af områdets karakter og ikke i en lovløs wild-west stil.
Mange hilsener Claus
Indlæg nr.6 modtaget 19-5-08 (16:10):
Bemærkninger til lovliggørelsesprojektet af ejendommen Jyllandsvej 36:
Helt enig i intentionerne med lokalplan 63, men stiller mig undrende over en bebyggelsesprocent på 40 %. Mig bekendt kan ingen af bygningerne under lokalplanen opfylde denne betingelse.
Med venlig hilsen
Jørgen Badsberg Folkets Allé 18 2000 Frederiksberg Tlf.: 38879798
Indlæg nr.7 modtaget 19-5-08 (18:57): Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 F. Frederiksberg 19.5.2008
Ad journalnr. 2006-2231 Jyllandsvej 36
Undertegnede har modtaget Deres skrivelse om Nabohøring i forbindelse med nævnte sag. Kommunen, hedder det, vil høre eventuelle bemærkninger til ”lovliggørelsesprojektet”. Det fremgår imidlertid ikke klart af Deres skrivelse hvad ”lovliggørelsesprojektet” refererer til, og vi er noget forundrede over, at vi og andre skal høres i denne sag, - med mindre det vi skal høres om er vedlagte dispensationsansøgning fra Jørn Larsen Byg ApS, og med mindre enhver dispensationsansøgning ifølge loven skal sendes til nabohøring.
Under alle omstændigheder kan dispensationsansøgningen vel næppe betegnes som et ”lovliggørelsesprojekt”, eftersom der netop søges om dispensation til ikke at følge kommunens påbud om lovliggørelse og til at fravige fra den gældende bevarende lokalplan.
Set i lyset af at der ikke kan herske tvivl om, at bygherre og ejer ikke bare har forbrudt sig mod bestemmelser i den gældende bevarende lokalplan men ydermere har gjort så vel vidende, at han gjorde det og desuden har siddet et direkte påbud overhørig, er det os en gåde, hvorfor vi skal høres, med mindre kommunen som ovenfor bemærket har pligt til at høre naboer i forbindelse med en dispensationsansøgning.
Faktisk gør det os ganske nervøse: Er dette blot en anden måde at høre beboere om, hvorvidt de synes love og regulativer skal overholdes, hvorvidt det er i orden at sidde kommunens og myndigheders eksplicitte påbud overhørig, eller er det en anden måde at sætte den bevarende lokalplan til en slags uofficiel ’afstemning’? Er der nogen, der vil af med den lokalplan, eller er der nogen, der ikke vil tage ansvar for den?
Vi leder altså efter den skjulte dagsorden, og det gør vi, fordi vi anser sagen for krystalklar: Der foreligger en gældende bevarende lokalplan. Den skal overholdes og kommunen skal se til at den overholdes. Bygherre og ejer, der os bekendt ikke har beboet ejendommen og heller ikke for nærværende beboer den, har ikke blot ikke overholdt lokalplanen. Han har med fuldt forsæt og helt kynisk forbrudt sig mod den og ’blæst højt og flot’ på det kommunale påbud.
At bygherre og ejer os bekendt ikke har beboet ejendommen og heller ikke beboer den for nærværende har naturligvis ikke noget med lovligt eller ulovligt at gøre, men det kan måske delvist forklare kynisme og totale mangel på respekt for lokalplan.
Vi ser INGEN som helst grund til, at kommunen skal imødekomme nogen dele af dispensationsansøgningen, og vi skal kraftigt opfordre kommunen til at respektere og håndhæve den bevarende lokalplan og på det bestemteste afvise at imødekomme ansøgningen. En imødekommelse er ikke blot et skråplan men den direkte vej til anarki.
Med venlig hilsen,
Tim Jensen og Clara Klingberg-Jensen Folkets Alle 40, 2000 F.
Indlæg nr.8 modtaget 23-5-08 (15:15):
Frederiksberg Kommune 23. maj 2008 Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens kontor Rådhuset, 2000 Frederiksberg
Bemærkninger til skrivelse af 9. maj 2008 vedr. nabohøring om ejendommen Jyllandsvej 36.
Som ejer af den anden halvdel af dobbelthuset til den pågældende ejendom har jeg grundlæggende indsigelser mod det uden tilladelse udførte projekt.
Indledningsvis er jeg enig i indholdet af det fremsendte påbud af 3. marts 2008.
Jeg har undervejs i byggeriet talt med Jørn Larsen adskillige gange om de særlige kvaliteter ved husene og de deraf følgende bindinger til bygningsdele, konstruktioner, overflader mm. Han har hver gang lovet at efterkomme disse krav og bindinger, at ændre de forkert udførte vinduer, hoveddøren mm. – Men det må jo beklageligvis konstateres, at dette hel vejen igennem var tom snak.
Jeg er enig i, jfr. påbudet, at lokalplanens bestemmelser er overtrådt uanset, at der evt. andre steder i bebyggelsen kan findes tilsvarende bebyggelsesløsninger og materialer. En del af disse er udført før gennemførelsen af lokalplanen. Såfremt kommunen måtte vælge at legalisere de omfattende overtrædelser i den konkrete sag i forhold til lokalplanen eller at dispensere, finder jeg det naturligt at lokalplanen ophæves, idet tilsvarende omgåelser herefter vil kunne gennemføres i de øvrige huse fremover jfr. Grundlovens ligeretsprincip. Jeg finder det i særlig grad betænkeligt, hvis forholdene behandles mildere som lovliggørelsessag frem for afsluttet byggesagsbehandling inden igangsætning af arbejdet.
Bemærkninger til de enkelte nævnte afsnit i påbudet:
· Den udførte karnapkvist ligger vandret målt 3,5 m fra skellet til min grund og har en højde på 5,5 m, hvor bestemmelserne i bygningsreglementet om højde i forhold til naboskel på 1,4 x afstanden til skel ikke er overholdt. Dette forhold har jeg gentagne gange nævnt for Jørn Larsen og påpeget, at jeg som sådan ikke havde noget mod karnapkvisten, såfremt der ikke blev sat vindue i sidevæggen mod min terrasse. – Men vinduet blev til trods herfor sat i og man har fuld indbliksmulighed til min terrasse fra det højtsiddende vindue. · Jeg kan godt se det behagelige i at forbinde et opvarmet udhus med toilet, havestue, nyt indgangsparti via dørhul til hovedhuset – men dette er et absolut misforhold i vores bebyggelse hvor det er karakteristisk, at selve huskroppen på dobbelthuset er friholdt for vedklistrede udhuse eller tilbygninger. · Uanset hvad man i forbindelse med byggesagsbehandlingen kalder den indrettede ”udestue” er den således udført, at den uden videre kan bruges til beboelse, hvorved grunden vil virke udbygget med beboelsesarealer på bekostning af have og udenomsareal. Denne udestue har fine dobbelte glastermodøre ud til det belagte gårdrum kun få meter fra min – indtil nu - rolige baghave. (I salgsannoncen nævnes den åbent som ”lovlig udestue, dog ikke godkendt”). · Når der anvendes vingetagsten som det er tilfældet, er der ikke tekniske problemer med at kunne forskelle rygsten med kalkcementmørtel på både grater og tagryg. (Det skal her nævnes, at jeg netop er ved at få lagt ny tagbelægning på mit hus – og selvfølgelig lægger rygsten på tagryg og graterne i cementmørtel. Der anvendes naturligvis de samme tagsten som min nabo har valgt – uden at spørge mig, til trods for en klar aftale om at vælge tagsten i fællesskab). · Til trods for at jeg inden byggeriet viste Jørn Larsen, at der i mit tag var brugt Velux GVO –vinduer som altid af kommunen ønskes brugt på bevaringsværdige bygninger, er der kommet store almindelige tagvinduer i tagfladen, som klart forringer den samlede bygnings udseende. At der tidligere uden tilladelse fra kommunen var isat almindelige Velux-vinduer er jo ikke noget argument. · Også vinduerne og især hoveddøren talte vi om inden byggeriet– og om hvor vigtigt det var at bruge vinduer med kitfals og evt. koblede rammer. De karakteristiske 12-glas sidehængte vinduer i den lille gavltrekant er udskiftet med vinduer med to klodsede rammer. Det ene vindue i gavlen er som nævnt i påbudet hævet. Overvinduet i døren er dog det allerværste, idet den fine kurvehangsbue i murværket som den gamle dør fulgte, ikke er gentaget i den nye dør. Afstanden fra murværk til karm af det isatte overvindue er blot fyldt ud med mørtel til udjævning af den varierende afstand. · De små vinduer på bygningen giver netop sit bidrag til husenes specielle karakter og det er utilfredsstillende, at det gamle toiletvindue er tilmuret. · Fodblikket af aluminium ser billigt og forkert ud og på den tidligere omtalte karnapkvist er opsat et trykimprægneret sternbræt som slet ikke passer ind i bygningens arkitektur. · Bebyggelsesprocenten er forøget hvilket har sit tydelige udtryk i, at grunden virker overbebygget.
Jeg har ligesom de fleste andre beboere i kvarteret altid forsøgt at værne om de karakteristiske elementer som mit hus indeholder både ude og inde. Jeg er derfor meget skuffet over den mangel på forståelse som ombygningen i nr. 36 er udtryk for, og jeg kan kun opfordre til, at påbudet efterkommes.
Alternativt må lokalplanen annulleres og bebyggelsen på sigt omdannes til et moderne kønsløst parcelhusområde med klostersten, termoruder med pålimede sprosser, fancy indgangspartier, opvarmede parketgulve og formtrykkede papdøre.
Med venlig hilsen
Bertel Mortensen.
NB. Jeg vil venligst som nærmeste ”sammenhængende” nabo bede om aktindsigt i korrespondancen om det videre forløb, idet jeg såfremt der måtte blive tale om lovliggørelse af det uden tilladelse opførte byggeri, agter at indgive klage til højere myndighed og evt. anlægge søgsmål vedr. afsmittende værditab på min ejendom.
Indlæg nr.9 sat på 23-5-08 (18:00):
Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg 23. maj 2008
Høringssvar vedr. nabohøring om ombygn./renovering af ejendommen Jyllandsvej 36, journalnr.: 2006-2231
Efter at have studeret det fremsendte høringsmateriale - som i øvrigt fremstår mangelfuldt og er vanskeligt at forstå for en ikke-bygningskyndig - står det klart for os at Kommunen, som har tinglyst en lokalplan (nr. 63) for FAB-ejendommene i 1989 nu ikke ser sig i stand til at håndhæve denne i forbindelse med den aktuelle byggesag. Dette finder vi alarmerende!
Lokalplan nr. 63 er udmøntet i en tekst. Fortolkning og håndhævelse af denne tekst påhviler Kommunen. I de bygningstekniske anliggender er det Teknisk Direktorat med Stadsarkitekten som øverste ansvarlig der træffer alle afgørelser vedr. renovering og ombygning af de omfattede bygninger og med Kommunalbestyrelsen med Borgmesteren som øverste ansvarlig som højeste instans.
Når en ejer omgår ovenstående og følger sin egen vilje må han være indstillet på at modtage Kommunens afgørelse. Nu viser samme Kommune den højst diskutable ”venlighed” overfor denne ejer (- samt alle de øvrige ejere?? -) at indkalde høringssvar i byggesagen! Dermed udtrykker Kommunen usikkerhed i forbindelse med behandlingen af denne samt påtager sig måske ret til at indføre en ekstra ”nød-lovliggørelsesparagraf” i lokalplanen for ejere, der ikke har lyst til at søge om tilladelse før de ombygger.
Konklusion: Vi er glade for at bo og eje hus i et kvarter, der er omfattet af en bevarende lokalplan. (flere af de omkringliggende byggeforeninger af tilsvarende alder, fremviser (sammen med vores egen) utallige uheldige eksempler på om- og tilbygninger som uundgåeligt vil fremkomme hvis man lader alle byggeinitiativer have frit spil). Det er vigtigt at have et regelsæt for renoveringer og ombygninger og dette skal efter vores mening forvaltes af folk med bygnings- og arkitekturmæssig ekspertise; og forvaltningen skal varetages af Kommunen. Derfor er vi selvfølgelig imod at give nogen form for opbakning til den aktuelle byggesagsdispensation - forvalt Lokalplan nr. 63 så dens formål bliver ført ud i livet!
Med venlig hilsen Jette & Kurt Smith Lighedsvej 8 2000 Frederiksberg
PS. Vi er meget bekymrede over at Kommunen ikke selv kan føre tilsyn med bebyggelsen (jfr. Teknisk Direktorats svar på min henvendelse af 11-1-08) løbende: facadeinspektion og/eller luftfotografering med jævne mellemrum ville kunne sætte Teknisk Direktorat i stand til at udføre forvaltningen selv - så vi undgår at menige beboere/ejere eller velmenende vejlagsformand skal spionere og sladre om andre ejere/beboere.
Indlæg nr.10 modtaget 25-5-08 (14.30):
Dorthe Rose Kortzau Claus KortzauJyllandsvej 32 , 2000 Frederiksberg
Bygge- og boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg Frederiksberg d.20.05.08
Vedr. j.nr. 2006-2231 nabohøring vedr. ulovligt byggeri Jyllandsvej 36 jfr. påbud af 3.3.08.
Med henvisning til bygge- og bolig afdelingens brev af 9.05.08. skal vi hermed fremkomme med følgende kommentarer:
I den konkrete sag er der tale om bevidst tilsidesættelse af såvel gældende byggelovgivning og en tinglyst bevarende lokalplan (nr. 63). Bygherren har i juni 07 direkte fået afslag på ansøgning, men har desuagtet fortsat og afsluttet det ulovlige byggeri uanfægtet.
Når bygherren så nu ansøger om dispensation, må dette naturligvis ganske klart afvises. Det må være et ufravigeligt krav, at det ulovlige byggeri skal lovliggøres i sin helhed jfr. påbud af 3.03.08. For så vidt angår bebyggelsesprocenten, skal den ligeledes opretholdes på de 40%. 3 tidligere fritliggende hønsehuse og skure, der nu er fjernet kan på ingen måde medregnes som legitimeret forøgelse. (For god ordens skyld skal det i øvrigt oplyses, at det er usandt, når det af vedlagte brevkopi af 18.03.08. fremgår, at der har været Velux - vinduer i det oprindelige tag - der foreligger også fotodokumentation herfor!).
Vi vil gøre opmærksom på, at dispensation til lovliggørelse i sin helhed eller dele deraf, også vil være ensbetydende med, at det automatisk danner præcedens for de øvrige 96 huse i bebyggelsen, der vil kunne kræve tilsvarende ret og dermed vil grundlaget for den bevarende lokalplan forsvinde.
En klart skærpende omstændighed for afvisning af dispensation er også, at der er tale om en professionel bygherre, der bevidst tilsidesætter gældende lovgivning. Yderligere vil det være klart undergravende for retsbevidstheden, hvis en ansøger blot kan negligere forvaltningsakter og lovgivning og så efterfølgende søge og opnå dispensation til lovliggørelse.
Vi forventer at blive holdt orienteret om sagens videre forløb
Med venlig hilsen
Dorthe Rose Kortzau Claus Kortzau
Indlæg nr.11 modtaget 25-5-08 (aften):
Erik Sønder Folkets Allé 21 2000 Frederiksberg 14. maj 2008
Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafd. Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 Frb.
ang.: Ejendommen Jyllandsvej 36 - Nabohøring, Deres J.nr. 2006-2231
Som alle der kender kvarteret ved, er der siden husene blev bygget for mere end 100 år siden blevet foretaget talrige ændringer, tilføjelser mv. til husene, alt efter ejernes individuelle ønsker - og i de fleste tilfælde sandsynligvis med Teknisk Direktorats godkendelse. Det kan dreje sig om karnapper, havestuer, altaner osv. - dog som oftest på husenes bagside, således at kvarteret i det store og hele har bevaret sin karakter.
Teknisk Direktorat er i de senere år. formentlig med Vejlaget FAB´s fulde indforståelse, blevet mere restriktiv mht. ændringer i husenes ydre fremtræden - især hvad angår partier, der kan ses fra vejene.
I den foreliggende sag finder jeg de viste ændringer af div. dørpartier, vinduer mv. forgrovende for husets og kvarterets udseende. Den udførte karnapkvist er ikke uskøn - hvis den blot havde siddet på et hus i et andet kvarter.
Efter min mening bør Kommunens påbud af 3. marts 2008 opretholdes, af følgende grunde:
1. Det bør ikke accepteres at en bygherre (der tilsyneladende ikke engang bor i kvarteret) negligerer Teknisk Direktorats afslag på byggetilladelse og blot fortsætter i forvisning om at "når først det står færdigt, så vil de nok ikke forlange at jeg piller det ned igen". Der har været masser af den slags sager rundt omkring, - og sommetider er taktikken lykkedes.
2. En byggetilladelse vil skabe præcedens. Jeg tror ikke at nogen vil ønske at bygge tårne og spir på deres huse, men en vis tendens til "hvis han må, hvorfor må jeg så ikke?" vil nok forekomme.
Det er min opfattelse at kvarterets beboere generelt ønsker at bebyggelsens karakter i det store og hele bevares som nu; dog med en vis fleksibilitet fra Teknisk Direktorats side mht. mindre sager, der ikke påvirker synsindtrykket fra vejene. Vi er en del beboere, som derfor med interesse vil følge sagens videre udvikling.
Med venlig hilsen Erik Sønder
Indlæg nr.12 modtaget 26-5-08 (17:30):
Teknisk Direktorat Bygge- og Boligafdelingen Stadsarkitektens Kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg 25. maj 2008
Høringssvar vedr. nabohøring om ombygning/renovering af ejendommen Jyllandsvej 36, journalnr.: 2006-2231
For os er der i den pågældende sag ingen tvivl om, at den ønskede lovliggørelse af byggeriet ikke skal efterkommes.
Bygherre har iværksat arbejdet på trods af afslag fra kommunen på sin ansøgning om dispensation/byggetilladelse. Dette strider mod vores retsopfattelse. Det kan ikke være rimeligt at man blot overhører afslag for efterfølgende at tage sagen i egen hånd og sidenhen få lovliggjort arbejdet.
Derfor ser vi to mulige udfald af dette forløb: 1) Der gives dispensation, hvilket bør medføre at man straks ophæver lokalplanen. Dette begrundes med, at alle fremtidige ønsker om dispensation naturligvis må have samme vilkår, hvorfor lokalplanen ingen praktisk effekt vil have længere.
2) Hvis lokalplanen fortsat skal have sin berettigelse, bør der ikke gives dispensation i ovennævnte tilfælde. Det giver, som nævnt, ingen mening, at man kan omgå et afslag på dispensation ved blot at negligere dette og gøre, som man selv ønsker. Dette vil skabe en helt uholdbar situation for den bevarende lokalplan og som sådan for kvarterets egenart.
Med venlig hilsen
Anna Maria Riis Hedegaard, Birgitte Riis og Kristian Hedegaard Kronprinsensvej 48 2000 Frederiksberg
Indlæg nr.13 modtaget 28-5-08 (9:06):
Bygge- og boligafdelingen 24. maj 2008 Stadsarkitektens kontor Rådhuset 2000 Frederiksberg
Vedr. journal nr. 2006-2231 /Jyllandsvej 36, 2000 Frederiksberg
NABOHØRING???
Som udgangspunkt mener vi slet ikke, det er relevant med denne nabohøring, idet der jo foreligger en bevarende lokalplan (nr. 63), som netop – og i samråd med Frederiksberg kommune! – er udarbejdet for at fastholde områdets og bygningernes karakter. Denne lokalplan skal respekteres. Ellers er der ingen grund til at have den.
Med andre ord: Ejeren af ejendommen Jyllandsvej 36 skal selvfølgelig pålægges at sætte sætte ejendommen i stand, således at den opfylder bestemmelserne i den bevarende lokalplan!
Herudover har vi følgende kommentarer til den aktuelle sag
Hvis Frederiksberg kommune fortsat ønsker at medvirke til at bevare dette arkitektonisk (og historisk) unikke boligområde for eftertiden, bør kommunen være mere opmærksom på, at det er et fælles ansvar, at lokalplanen bliver overholdt.
Vi ser gerne, at man i Bygge- og boligafdelingen prioriterer bevaringsværdi højere samt i det konkrete tilfælde bakker FABs prisværdige arbejde for at håndhæve lokalplanen op. Generelt bl.a. ved i byggetilladelser KLART at præcisere præmisserne samt – som i det konkrete tilfælde – ved overtrædelser af lokalplaner o.l. handler hurtigere, mere resolut og mere aktivt end tilfældet har været i fbm. den aktuelle byggesag.
Med venlig hilsen
Maiken Buchwald Christensen & Flemming Buchwald
Jyllandsvej 30, 2000 Frederiksberg
Nedenstående brev blev sendt til Teknisk Direktorat og som orientering til Borgmester Mads Lebech:
Teknisk Direktorat Frederiksberg Rådhus 2000 Frb. 11-1-08
Vedr. Lokalplan nr. 63
Som ejer & beboer af et halvt dobbelthus i FAB - et område omkring Folkets Allé - omfattet af Lokalplan nr. 63 har jeg nogle opklarende spørgsmål jeg meget gerne vil have besvaret.
Som et forsøg på at konkretisere spørgsmålene uden at relatere dem til specifikke parceller /byggesager beder jeg Kommunen (= K.) forestille sig at der på et tidspunkt er foretaget flg. to ting på et hus: Der er foretaget ændring af et vindue i stueetagen: lad os sige det er gjort 50 cm bredere (i strid med lokalplanens afsnit 4.5), og facaden er malet lyseblå (også i strid med lokalplanens afsnit 4.5) – og vi forestiller os, at der i det skitserede eksempel ikke er indgivet ansøgning - inden udførelsen - om at foretage disse ændringer.
spørgsmål 1: Hvordan forestiller Kommunen sig at overtrædelsen bliver registreret? a) Skal K. kontaktes af indignerede beboere/ejere? b) Skal K. kontaktes af Vejlaget FAB´s formand? c) Kunne det tænkes at K. er forpligtet til at foretage rutinemæssige observationer og således opdage når én eller flere af lokalplanens bestemmelser overtrædes?
spørgsmål 2: Når overtrædelsen er registreret af K.: a) Hvornår - i forhold til observationstidspunktet - kontakter K. husets ejer? b) Hvordan kontakter K. ejer og hvilke krav stiller K. i det konkretiserede tilfælde om lovliggørelse af de ulovlige bygningsændringer? c) Hvilken tidsfrist fastsætter K. til lovliggørelse af de ulovlige bygningsændringer? - meget gerne med angivelse af antal uger.
spørgsmål 3: Hvis lovliggørelsen af bygningsændringerne ikke finder sted før angivet tidsfrist: a) Hvornår - i forhold til udløb af tidsfrist - kontakter K. husets ejer? b) Hvilke nye frister aftales? - også meget gerne med nærmere tidsangivelse.
spørgsmål 4: Hvis disse frister overskrides og sagen overgives til udøvende retsinstans: a) Sætter K. en entreprenør på, der på ejers regning foretager den nødvendige lovliggørelse af bygningsændringerne? b) Pålignes bøder ved overskridelse af fristerne?
Ovenstående række af spørgsmål er foranlediget af den måde K. pt. administrerer lokalplanen i bebyggelsen. Som tilskuer kunne man således forledes til at tro at princippet, byg først og spørg bagefter forfægtes frem for, søg om tilladelse først og byg det du får tilladelse til. K. udsender pt. ikke klare signaler omkring overholdelse af lokalplan nr. 63, og er - for mig at se - tæt på ulovlig omgang med lokalplanen.
Idet jeg håber K. svarer på mine spørgsmål med venlig hilsen
Kurt Smith Lighedsvej 8
Jeg modtog bekræftelse for modtagelse af brevet fra Teknisk Direktorat 14-1-08 samt at jeg kunne forvente at høre fra TD. inden 6 uger. Desuden denne mail fra Mads Lebech : Kære Kurt Smith Tak for din mail vedrørende henvendelse til Teknisk Direktorat omkring lokalplan nr. 63. Jeg har bedt om at se kopi af det svar, du modtager fra direktoratet. Med venlig hilsen Mads Lebech Borgmester
Og her følger svaret fra TD. af 5-2-08:
Spørgsmål til håndhævelse af lokalplan 63. I dit brev af 11. januar 2008 til Teknisk Direktorat stiller du spørgsmål til, hvordan kommunen sikrer sig, at lokalplan 63 overholdes, og hvilke aktioner kommunen foretager, når det konstateres, at der er sket en overtrædelse af en af bestemmelserne i lokalplanen.
Stadsarkitektens kontor påser, at lokalplaner overholdes. Kontoret har dog ikke ressourcer til at foretage opsøgende arbejde for at kunne konstatere om, der sker overtrædelse af en lokalplan, ej heller lokalplan 63. Situationen vil derfor som regel være den, at vi bliver kontaktet af enten formanden for grundejerforening/vejlag eller af en eller flere beboere i området.
Når en evt. overtrædelse af lokalplanen er registreret, vil der blive oprettet en sag i vores system, og derefter vil ejeren af ejendommen blive kontaktet pr. brev. Såfremt overtrædelse af lokalplanens bestemmelser kan konstateres fra vejen, vil der forinden brevets afsendelse blive foretaget en besigtigelse af en af vores sagsbehandlere. Et sådant tilsyn vil ikke være omfattet af tvangsindgrebsloven, og vil derfor ske uvarslet. Er det nødvendigt med en besigtigelse inde på ejendommen, vil der blive fremsendt et skriftligt varsel om tilsyn. Ejeren vil i brevet fra os blive informeret om, hvad de foretagne bygningsændringer strider imod, og han/hun vil få muligheden for at udtale sig. Fristen for at komme med en udtalelse er 2 uger, og derefter tager vi stilling til om der skal udstedes et påbud om lovliggørelse. Hvis ejeren ønsker at lovliggøre ændringerne, tager vi et møde med vedkommende, hvis ikke, udstedes der et påbud om lovliggørelse inden for 1 – 2 måneder fra den dato påbuddet er afsendt – afhængig af arbejdernes omfang.
Såfremt frist for overholdelse af påbud om lovliggørelse ikke overholdes, vil vi overgive sagen til politiet, som herefter vil efterforske sagen. Hvis politiet vurderer, at der er tilstrækkeligt grundlag for at indbringe sagen for domstolene, vil de udtage stævning mod ejeren af ejendommen.
Hvis sagen ender i retten, og der afsiges dom om lovliggørelse, vil der typisk blive givet dagbøder (månedsbøder), indtil lovliggørelsen er effektueret.
Kommunen sætter ikke en entreprenør til at foretage lovliggørelsen for ejers regning. Venlig hilsen Louise Rosendahl Henriksen Konstitueret souschef
|
